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阿里京東蘇寧線上賣房 法律專家:撿漏須謹慎

2019-11-04 15:28:43 來源:南方都市報 我要評論(0)
雙11,天貓、京東、蘇寧等電商巨頭齊齊賣房,其中天貓更是上線了143套深圳房源搶拍。除了方式新穎、價格優惠,當中還有不少學區房筍盤。梳理電商賣房“三國殺”的現場,電商巨頭緣何搞起了賣房生意?這一場在業界看來跨界試水、更多是營銷性質的活動,到底動了誰的蛋糕?

業界看來,電商多了賣房場景、更多引流渠道;房地產開發商與電商巨頭聯手多了成交途徑,目前看來似乎是場“雙贏”生意。但背后或許折射了房地產行業銷售承壓的現狀,而電商跨界賣房也和房地產中介搶起了生意。雙11搶購有優惠,有法律專家指出,消費者線上“撿漏”還未必,需要謹慎避免一些坑。

阿里京東蘇寧

線上賣房“三國殺”

今年雙11,阿里、京東、蘇寧紛紛跨界賣房,消費者可以在電商渠道買房、搶房,其中不乏學區房等筍盤。在五折起賣等優惠力度之外,這些房源有聯動開發商的新房、特價房,也有來自法院司法拍賣的房子。

以天貓為例,全國首批上萬套特價房于“雙11”前上線,其中143套為深圳房源。記者瀏覽網頁發現,深圳房源分布在南山、龍崗、大鵬新區、福田、羅湖等多個城區,以福田區一套復式公寓為例,起拍價僅36.88萬元,僅為市場評估價的一成多,上線后立馬引發了1.8萬人在線圍觀。

阿里拍賣提供的數據顯示,過去一年有近3000萬人次在平臺上看房、買房。當前,全國幾乎所有法院都已上線阿里拍賣,這些法院也都會參與今年的天貓雙11。事實上,除了法院,阿里拍賣在今年天貓雙11還和更多政府機關、企業、機構合作,推出了一系列特價二手房、優惠新房等等,為消費者提供更多元的房源類型。據悉,整個雙11期間累計將有上萬套特價房,類型涵蓋熱門學區房、地鐵房、景區房。不僅有二手房,還將有特惠新房參與拍賣。

這樣的賣房場景,在京東、蘇寧也可以見到。其中,京東率先在10月中旬的京東首屆科技地產大會上吹響“電商賣房”的號角。蘇寧則與恒大深度合作,上萬套恒大房源即將在蘇寧推廣銷售,但具體買賣及優惠政策還需要稍晚官方公布。

雙贏買賣:

電商多了流量,開發商多了成交途徑

業界看來,電商多了賣房場景、更多引流渠道;房地產開發商與電商巨頭聯手多了成交途徑,目前看來似乎是場“雙贏”生意。深圳資深零售人蘇菲告訴記者,和實體零售類似,房子買賣也是電商的一種場景,只不過更新穎一些。“電商巨頭有強大的流量入口,零售可以通過電商尋找更多更優質的客群;同樣房地產開發商也可以在這里尋找到更多的目標。”對于電商巨頭而言,目前線上流量開拓的成本已經越來越高,能夠借助賣房這樣的噱頭吸引大波新關注未嘗不是一件好事。

南都記者觀察,在京東、阿里、蘇寧的買賣房源中,很多是和開發商合作推出的房源。其中,蘇寧更是和恒大深度綁定,萬套房源都來自恒大地產。

業界分析,考慮到第四季度不少地產商欲“以價換量”沖擊全年銷售和回款,這種合作有一定的意義。從行業基本面看,第三季度房企業績持續分化,調控政策仍然較為嚴格。在第四季度沖擊銷售和回款的壓力下,“以價換量”或成為主流,雙11自然也成為不錯的契機。

早有先例:

買房還需實地看,線上賣房博眼球

事實上,對于業內來說,線上賣房早已不是稀罕事。最為典型的是互聯網賣房平臺愛屋吉屋,它喊過“干掉中介,讓門店滾粗”的口號,更是以一年零三個月5輪融資3.5億美元名噪一時。隨著資本退潮,愛屋吉屋也深陷“欠薪”“裁員”“降傭”“關店”等系列負面消息中。年初,愛屋吉屋網站以及APP停止運營,公司網站被轉入名為“一樓房東”的公司。

在深圳資深地產人士李宇嘉看來,現在中介都有線上渠道,綜合電商也在賣房,只不過在雙11的時候,天貓的流量遠超其他賣房平臺,所以開發商等就希望借由天貓賣房,同時,由于房產交易的復雜性,最終的買賣事宜還是要到線下進行,線上主要是導流作用。在具體的交易費用方面,南都記者發現,一些特價房在最終成交后,需要支付系統一定額度的軟件服務費,數額上限為幾十萬上百萬元不等,還有些房源還需要支付傭金。這是否意味著電商平臺在和傳統中介搶生意?李宇嘉表示,就賣房而言,中介和電商的賽道是一樣的,但是在流程上要做切割。換言之,線上買的房子必須到線下簽合同,線上的競得只是第一步,大部分的手續還是要到線下辦理。

律師說法

法拍房并不會比平時便宜 也存在無法交付的風險

專事二手房交易糾紛訴訟的廣東信榮律師事務所張茂榮告訴南都記者,商品房的拍賣和普通的商品交易完全不一樣,以法拍房尤為典型。普通商品由商家決定價格,和電商平臺達成協議最終成交,但法拍房是執行標的物,“價高者得”是法拍的基本原則,這決定了法拍房的價格不受電商平臺、法院等任何第三方控制。對此,張茂榮律師認為,在雙11購物節上,法拍房并不比平時便宜,而只是一個營銷噱頭。換句話說,“法拍房并不會因為雙11,降低最終的成交價格,這沒有關聯性”。并且從保障債權人利益最大化和被執行人利益的角度來說,“價高者得”的原則是不會改變的,最終的拍賣價格都取決于市場。

張茂榮律師告訴南都記者,法拍房的核心風險在于房屋交付,雖然廣東省高級人民法院明確規定法拍房必須清場交付,但不排除有些特殊情況導致拍賣房屋無法交付,他建議購房者在競拍前明確是否有關于交付的特殊聲明。

焦點

A

購物節買房能撿漏? 不一定!

點擊下單,交保證金,加價競拍。如果無人競爭,且出價不低于起拍價,點擊幾次屏幕,就成功地在天貓拍下了一套房子……似乎線上買房成了和買衣服鞋襪一樣易操作。在11月11日這樣的特別節日,特價房是否真能“撿漏”?其中,新房限價、隱形稅費,以及涉及法拍房所存在的隱形風險,再次提醒消費者線上賣房要謹慎。拍賣房源的溢價程度如何?阿里法拍回復稱,拍賣的成交價格是否溢價要看參拍人數、競拍次數等,因為競拍前購房者需要做很多準備,所以競拍就會有很多偶發情況,經常提到的“撿漏”就是幸運地發現競爭者不多,能夠低價獲得心儀的標的。此外,對于部分城市存在新房限價,在競拍公告中會標明,此房拍賣不得溢價超過一定幅度。同時,阿里拍賣也提醒參與拍賣的用戶,理性競拍。

B

起拍價比市場價便宜 但隱形稅費也不少

單純從起拍價來說,拍賣房源的價格確實比市場價要低上不少,以天貓上一套深圳福田山語清暉面積192.43㎡的房子來說,起拍價為約1096萬元,市場價在1500萬元以上,起拍價便宜了近500萬元,目前已有近萬人圍觀。但仔細研究后發現,有不少拍賣的房源帶有租約或有轉讓,并且成交價不包括轉讓、過戶時雙方產業的一切稅費等,包括但不限于所得稅、土地增值稅、營業稅及其附加、印花稅、契稅、應補地價、土地使用費均由買受人承擔。

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